Студия, однушка или двушка: что лучше сдавать с правом выкупа

Разбираем три типа квартир по доходности, профилю арендатора и вероятности выкупа. С реальными цифрами и без универсальных ответов.

Вопрос «что выгоднее сдавать» стабильно входит в топ запросов от собственников. Ответ неудобный: зависит от того, что вы хотите получить — максимальный ежемесячный доход или продажу по хорошей цене в конце. Это разные цели, и под каждую из них подходит разный тип квартиры.

Рассмотрим студии, однушки и двушки — три самых массовых сегмента московского рынка.

Что показывает доходность на квадратный метр

Если сравнивать по арендной ставке относительно стоимости объекта, картина в Москве примерно такая:

• Студия (25–32 м²): цена 5–7 млн, аренда 32–42 тыс./мес. Доходность 6,5–8% годовых
• Однушка (33–45 м²): цена 7–10 млн, аренда 42–60 тыс./мес. Доходность 6–8% годовых
• Двушка (45–65 м²): цена 10–15 млн, аренда 58–90 тыс./мес. Доходность 6–7% годовых

По этим числам студии и однушки выглядят привлекательнее по доходности на вложенный рубль. Но это не вся история.

Профиль арендатора — это важнее типа квартиры

При аренде с выкупом арендатор — это будущий покупатель. Его мотивация выкупить квартиру напрямую влияет на стабильность платежей и итоговый результат для собственника.

Студии. Целевая аудитория — одиночки, пары без детей, молодые люди в начале карьеры. Их жизненная ситуация меняется быстро: новая работа, переезд, создание семьи. Вероятность, что через 8–10 лет этот человек всё ещё хочет именно эту студию именно в этом районе — относительно невысокая. Досрочный выход по таблице возвратов встречается чаще.

Однушки. Более широкая аудитория: пары, молодые семьи до первого ребёнка, одиночки с нормальным доходом. Мотивация выкупить сильнее — однушка это уже «своя квартира» в полном смысле. Хороший баланс между доходностью и стабильностью.

Двушки. Семьи с детьми — наиболее стабильный профиль. Переезд для такой семьи — стресс, особенно если дети пошли в школу или садик в этом районе. Мотивация остаться и в итоге выкупить — самая высокая из трёх типов.

Что влияет сильнее типа квартиры

Локация. Это банально, но правда: студия в 5 минутах от метро работает лучше, чем двушка в 20 минутах от ближайшей станции. Несколько конкретных критериев:

• Пешая доступность метро или МЦД (до 10 минут) поднимает и аренду, и вероятность выкупа
• Качество школ и садиков в районе — критично для семейных арендаторов двушек
• Инфраструктура шаговой доступности: магазины, поликлиника, парк

Под какую цель что подходит

Если ваша цель — максимальный ежемесячный доход при невысоком пороге входа: студия или однушка. Доходность на рубль выше, найти арендатора быстрее.

Если ваша цель — стабильные платежи на длинном горизонте и высокая вероятность продажи: двушка или трёшка с семейными арендаторами. Меньше вероятность досрочного выхода, лучше итоговый результат при выкупе.

Если вы не хотите снижать цену и ищете покупателя там, где рынок не даёт: любой тип в правильной локации. Аренда с выкупом позволяет найти покупателя среди тех, у кого нет доступа к ипотеке — а это значительно расширяет аудиторию.

Универсального ответа нет. Лучшая квартира для аренды с выкупом — та, которую вы уже имеете и в районе с понятным спросом.