Продать квартиру и положить деньги на вклад — или оставить и сдавать с выкупом?

Честное сравнение двух стратегий для собственника с лишней квартирой: депозит при текущих ставках против аренды с выкупом на горизонте 10 лет. С реальными цифрами.

Когда ключевая ставка стоит на 21%, этот вопрос перестаёт казаться очевидным. Раньше вклад под 5–6% проигрывал недвижимости по всем фронтам. Сейчас — уже не так однозначно. Давайте разберём честно.

Речь идёт о конкретной ситуации: у вас есть квартира, которую вы не живёте и думаете, что с ней делать. Продать и положить деньги в банк — или оставить и сдавать с правом выкупа.

Сначала про вклад — честно

При ставке 21% банки предлагают 18–20% годовых. Это действительно привлекательно. Но у этого варианта есть несколько условий, которые меняют картину.

Налог. С 2021 года доход по вкладам облагается НДФЛ — не весь, но сверх необлагаемого минимума (ключевая ставка × 1 млн ₽). Если ставка ЦБ 21%, необлагаемый лимит — 210 000 ₽ в год. С суммы 13 млн ₽ при ставке 20% доход составит 2 600 000 ₽ — из них 338 000 ₽ попадут под налог. Реальный доход после вычета: примерно 17,5% вместо 20%.

Ставки меняются. Ключевая ставка 21% — это антикризисный уровень, не норма. В 2020–2021 году ставка была 4,25%. В 2017–2018 — 7,5–10%. Вклад, который вы сегодня открываете под 20%, через год будет переоткрываться под другую ставку.

Инфляция. Официальная инфляция в 2023–2024 годах — около 7–9%. Реальная доходность вклада после инфляции и налога сужается значительнее, чем кажется по номинальной ставке.

Теперь про аренду с выкупом — тоже честно

Для квартиры за 13 млн ₽ на горизонте 10 лет складывается следующая картина.

Арендный доход. Базовая рыночная аренда — около 65 000 ₽/мес. С учётом арендной премии по модели аренды с выкупом — в среднем около 85 000 ₽/мес за весь срок. За 10 лет: примерно 10 200 000 ₽ суммарного дохода.

Рост стоимости актива. Вторичный рынок Москвы рос в среднем на 3–4%/год за последние 10 лет (без учёта скачков 2021–2022). При консервативном CAGR 3,6% квартира за 13 млн через 10 лет стоит около 18,5 млн ₽. Прирост — 5,5 млн ₽.

Итоговое сравнение за 10 лет:

Цифры сопоставимы — но разница принципиальная. При вкладе квартира продана навсегда: вы получили 13 млн сегодня, а через 10 лет она стоит 18,5 млн — эту разницу вы упустили. При аренде с выкупом актив сохранён, доход получен, и итоговое состояние выше.

Когда вклад — правильный выбор

Вклад выигрывает если:

• Горизонт меньше 3 лет — недвижимость на коротком сроке непредсказуема
• Деньги могут понадобиться срочно — квартира неликвидный актив, продать быстро без потери в цене не получится
• Вы не хотите никакой административной нагрузки вообще

Когда аренда с выкупом выигрывает

Аренда с выкупом предпочтительнее если:

• Горизонт 7–10 лет и вы не планируете продавать квартиру в ближайшее время
• Вы допускаете снижение ставок ЦБ (а они почти наверняка снизятся)
• Хотите доход, не зависящий от решений регулятора
• Квартира в ликвидном месте — она продолжит дорожать независимо от ставок

Главный риск вклада — не то, что он приносит мало сейчас. А то, что через два года, когда ставки упадут, вы окажетесь с 13 млн и вкладом под 9% вместо квартиры, которая за это время выросла в цене.