Налоги при аренде с выкупом: полный разбор для собственника

НДФЛ с аренды, НПД для самозанятых, налог при продаже с учётом срока владения, накопительная часть и имущественный вычет арендатора. Со ссылками на НК РФ.

Аренда с выкупом создаёт два отдельных налоговых события: доход от аренды (возникает каждый год) и доход от продажи (возникает в момент выкупа). У каждого свой режим, своя ставка и свои исключения.

Часть 1. Налог с арендных платежей

Арендная часть ежемесячного платежа — это доход от сдачи имущества в аренду. По умолчанию облагается НДФЛ.

Физическое лицо: НДФЛ 13%

Если вы сдаёте квартиру как обычный гражданин, ежегодно подаёте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платите 13% с суммы арендного дохода за год. При доходе свыше 5 млн ₽/год ставка на сумму превышения — 15%.

Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru.

Самозанятый: НПД 4% или 6%

Самый выгодный режим для большинства собственников с одной-двумя квартирами.

• 4% — если арендатор физическое лицо
• 6% — если арендатор юридическое лицо или ИП

Регистрация — 15 минут в приложении «Мой налог». Никакой отчётности, декларации не нужны, налог начисляется автоматически с каждого чека.

Ограничение: лимит дохода по НПД — 2 400 000 ₽ в год. При арендном доходе 200 000 ₽/мес лимит исчерпается за 12 месяцев — после этого нужно переходить на другой режим.

ИП на УСН: 6%

Если доход превышает лимит НПД или есть другие причины регистрировать ИП — УСН «доходы» даёт ставку 6% (в некоторых регионах — ниже). Плюс обязательные страховые взносы (фиксированная часть около 50 000 ₽/год в 2026 году).

Часть 2. Накопительные платежи: когда возникает налог

Накопительная часть платежей хранится на безопасном счёте Эмфитеки — она не поступает на счёт собственника и не является его доходом в период накопления. Налоговое событие не возникает.

Налог возникает только при продаже — в момент перехода права собственности к арендатору.

Часть 3. Налог при выкупе: зависит от срока владения

Общее правило: 5 лет

Если вы владеете квартирой 5 лет и более — доход от продажи не облагается налогом (пп. 3 п. 1 ст. 217.1 НК РФ). При типичном сроке договора аренды с выкупом 8–10 лет — к моменту выкупа минимальный срок владения почти всегда будет выдержан.

Исключение: 3 года

Минимальный срок сокращается до 3 лет если (ст. 217.1 НК РФ):

• Квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника
• Квартира получена в результате приватизации
• Квартира является единственным жильём на момент продажи

Это важно: если квартира досталась вам от родителей или была унаследована — трёхлетний срок может быть выдержан уже к началу сделки.

Если срок не выдержан

При сроке владения менее 3 (или 5) лет доход от продажи облагается НДФЛ 13%. База расчёта: разница между ценой продажи и ценой приобретения (или ценой, по которой квартира принята к учёту при наследовании). Альтернатива — применить имущественный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Часть 4. Если арендатор выходит, не выкупив

Накопленная сумма возвращается арендатору по таблице возвратов. Часть накоплений, которая по договору остаётся у собственника как компенсация — налогооблагаемый доход. С неё уплачивается НДФЛ 13% (или НПД 4–6% для самозанятых).

Часть 5. Налоговый вычет для арендатора

После перехода права собственности арендатор становится покупателем и вправе получить имущественный вычет по пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ — в размере фактически уплаченной выкупной цены, но не более 2 000 000 ₽.

Для этого потребуются: договор купли-продажи, платёжные документы, подтверждающие оплату, выписка из ЕГРН. Эмфитека формирует пакет документов автоматически.

Практический план для собственника

Конкретную налоговую стратегию под вашу ситуацию лучше проработать с консультантом — особенно если квартира получена в наследство или у вас несколько объектов.

Как Эмфитека упрощает налоговый учёт

Основная сложность при самостоятельной сдаче — собрать платёжные документы за несколько лет для декларации или для подтверждения расходов при продаже.

Эмфитека формирует полную историю платежей в личном кабинете: каждый платёж разбит на арендную и накопительную части, датирован и доступен для скачивания. При выкупе платформа автоматически генерирует пакет документов для налоговой и для получения имущественного вычета арендатором — ничего не нужно собирать вручную.